YiYing真的很閒

Ying曾在前一兩個月看到預告新聞稿時，興奮地向一位資深經紀人請益，提到以後可以在網上直接查詢到登記的成交價格，可以更快速地了解某一區域的行情，那位經紀人直接回說：這種資訊看看就好，不用當真，跟實際的市場行情是有段距離的。仔細推敲，這位經紀人的說法與幾年前Ying看到的一本書「別讓統計圖表唬弄你How to Lie with Charts」所提及，看穿統計圖表的把戲，背後的涵意不謀而合，實際的情況和你相信情況之間，有極大的落差。

以台中房地產市場上所謂的”均價”為例，就與新聞內提到的同一類似名詞”平均價格”內容天差地遠：一般到房仲店頭或在報紙等看到的房子是中古屋的買賣市場居多，少數是建商的餘屋(預售屋或新成屋)交由房仲銷售，所談的一坪多少錢，是指房屋總價／總登記坪數的價格，就是所謂的”均價”。另外，買賣豪宅的客人會問：這房子”單價”多少錢，則是指房屋總價／扣除車位後之總登記坪數的價格，就是所謂的”單價”。

資深經紀人提醒的這段話，讓Ying學到不少，歸納如下：

有段時間沒有追蹤政大系主任徐世榮老師土地關懷blog，發現老師與社會先進賢達們持續在為台灣這塊土地作政府的魏徵明鏡(唐太宗李世民的諫臣，助太宗開啟歷史有名的貞觀之治)，Ying很慚愧未能好好潛心向學，貢獻綿薄之力。

確實，研讀土地法規時，對於土地徵收相關條文的紊亂無章，造成學習上的瓶頸，認知也流於表面文章，例如：看到台中市區林立的自辦市地重劃圍牆；聽著老媽提到因為政府徵收土地，所以外婆家住了好幾年的房子在不久的將來要搬遷了；農民北上抗議的新聞，凡此種種，我的反應是對地方建設又一樁的麻木，是無感於土地開發背後的政府、財團、土地所有權人利益重分配，更是對土地徵收是基於何種公共利益無所懷疑與無知，反而鄉愿地自喜於身在一個有建設的都市裡，直到怪手將苗栗大埔即將收成的稻子毀於一旦。

感謝徐世榮老師在blog裡的針砭，喚起Ying對這片土地的良心，亦間接對法規的研讀有了更實在的體認，進一步找出教授們在2010.04.20聯合報民意論壇上的連署文，銅板的正面－公共利益，WHAT IT IS & HOW IT DOES，是值得我們思考的。

已有一個多月未注意台灣的新聞，民生用品要調漲、股市在7500~8000之間的激情演出、檢查總長終於換人坐坐看，除此之外，台灣的新聞媒體都在等著過年的樣子，而這陣子國際間的大事”海地－一個國家被地震擊垮，等待救援”的事件，只佔一個小小的版面，新聞有一大半是讓人麻痺到就像每天要上廁所一樣的馬政府寫真新聞，或是社會悲劇八點檔新聞，似乎不這麼報導，媒體就沒存在價值似的。

我家習慣在用餐時看新聞，全家你一句我一句地針對報導給予個人見解，和樂融融，不然，YA老早就想轉到HBO，老爸想轉到動物星球頻道，老弟想看ESPN，老媽想看命運好好玩，小姪女要看巧虎，嗯，一個亂啊～可以說，新聞台真是促進我們家庭和諧的好幫手

SO，才會注意到下面這二則新聞：

【于國欽】
    　近月以來，有關國內房價上漲、薪資下滑及所得分配惡化，引起社會廣泛討論，然而不少評論都是建立在模糊的統計基礎上，論述未盡公允。就以房價上漲來說，有些人認為這只是大台北（北縣及北市）的問題而已，言下之意，問題並不嚴重，但事實真是如此嗎？

    　若從土地面積來看，大台北土地面積占全台不過區區6.4％，確實是微不足道，但若從居住人口、就業人口來看，那便是另一番光景了，去年底大台北總人口645萬、就業人口297萬，分別占全台的28％、29％，這個比例不能算小；若再看一下兩個月前內政部所推估的全台房屋需求量，大台北所占的比重已高達54％。一個占全台房屋交易量逾半數地區所發生的房價飆漲現象，豈能視為小問題？

【王立德／台北報導】
    　銀行公會授信委員會昨（16）日決議，未來國人申辦房貸時所必須一同申辦的火險，將有兩種模式可選擇，一種係依房貸總額而決定保額，一種則依房貸餘額決定保額，銀行業者表示，將以強化產品差異說明為配套措施。

    　與會銀行主管表示，一般火險的最低保費，以「重置成本」為出發點，但為提供客戶更多彈性，當房貸餘額隨逐年繳款而降低後，客戶可就其房貸餘額為基礎，重新計算保費及保額，不一定要重置成本來計算保費。

【經濟日報╱文／梁任瑋】
 
圓了買屋夢想，擔心被灌虛坪、被剝了好幾層皮嗎？台北市中心和郊區的老舊公寓，近來成為搶手貨，除都更話題，使用空間大，房價比新屋便宜，若買到陽台未補登的房子，還可創造新的附加價值。信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德表示，台北市房價較高，若多出2至3坪的權狀面積，等於多賺80萬到90萬元的房價，因此經常接到不少屋主希望協助補登陽台，好讓房子身價跟著翻揚。

【黃琮淵／台北報導】
    　房貸族聞「升」色變，壽險業者看準趨勢，競推固定計息的房貸搶市。包括富邦、中壽、保誠、大都會等業者，近期大均打「固定牌」，有的提供前2到5年固定計息，也有標榜從頭到尾、固定加碼。國內約有九成的指數型房貸，採「前低後高」的階梯式計息，前半年雖有1.7％左右低利，但半年後就會調高至2％之上。過去一段時間，因央行頻繁降息，房貸族得以受惠；但若央行升息，房貸族的付息壓力，將與日遽增。

    　壽險業者紛紛打出固定牌，看準抗升息需求，標榜利率固定的房貸，應運而生。不過，雖然都是固定，但作法卻不同，一類是固定加碼、另一類是採「一口價」的固定利率。

【朱漢崙／台北報導】 

    　行政院昨日由閣揆吳敦義、副閣揆朱立倫親自出馬，召開公股、國有土地管理的跨部會會議！據透露，昨日這場跨部會議，主要由李述德提出強化國有財產及公股效能兩大規劃案，由於涉及層面廣及各部會，包括經建會主委、經長、交長等部會一級首長，亦親自與會。

【馬婉珍／台北報導】
    　精華區老公寓火熱狂銷，雖可盡享未來都更的商機，但專家提醒，都更時程曠日費時，應審慎評估投入成本是否過高，除了居高思危之外，由於公寓產品的土地持份較大，民眾入住後、等待都更改建的10年期間，每年所繳的地價稅也較高，專家提出四大潛在成本切莫輕忽：

    　一、土地持份大，地價稅較高：勤實佳會計師事務所所長林敏弘指出，老公寓一頭熱，但「都更改建」要從住戶同意、到著手進行等階段必須耗時許久，此外，地價稅是以公告地價╳持份面積（平方公尺）╳稅率來計算，以同樣位於精華地段的房子而言，電梯大樓的土地持份由所有住戶分攤、持份面積小，地價稅相對繳得少，但若是老公寓，戶數少、土地持份大，繳的地價稅也高。

【記者吳雲英／台北報導】

【記者陳秋香／高雄報導】

【網路地產王/綜合】

愛台12建設看來很有想法，但200餘項子計畫相關的配套措施及作法為何，計畫是否大而無當或是尾大不掉，涉及陸資來台及民間投資等相關政府部會的整合問題，財源從哪來以及預算如何分配或是否用在刀口上，我們且拭目以待吧。

【曾萃芝／台北報導】 　

台灣潮濕多雨的天氣，導致漏水問題往往都是年度購屋糾紛之首，不但勞民傷財，對心理更是一大負擔，房仲業者建議，購買中古屋，不妨遵循購屋三步驟，可妥善避開漏水屋。 　

第一步：

【馬婉珍／台北報導】
    　對於房地產後市，各家業者眾說紛紜，目前中古屋正逢「多空交戰」的瓶頸，民眾下手購屋的猶豫期拉長，因此延宕屋主的成交時間，專家認為，「價格差距」是因市場上的住宅產品各有不同所產生，民眾應先評估手中自備款，再朝熟悉區域選擇適合物件；至於非都會區核心地段的屋主，更不應隨房價飆高而起舞，以免陷入「曲高和寡」的窘境。

如同世上沒有醜女人只有懶女人，而天生麗質的完美女人很稀少，要當美麗的女人是需要花點錢美化一下，愈有年齡的女人愈需要化妝的神奇功效；朋友(業主)家的老房子就是這種情況，因為曾發生惡房客設計賴著不肯走的事件，所以空了6年的青春，在2008年開始透過不少其他友人找建築師、裝潢師父提出整修建議案都無法令業主滿意，因為整修的目的為了出租，希望透過小小的整修增加房子的價值有好賣相出租，故從設計成一家人住還是格間成單人套房、自住或出租用的建材考量、水電衛浴管線及出入動線、是否符合政府營建法令，以及最後是房東自租還是交由物業管理公司等的談價，都成了錙銖必較的環扣，粉累人～～沒想到與清崎教導的房市操作的幾個步驟有異曲同工之妙，當然不用這麼複雜啦，但是老房子小小的整修可以從增加價值、客觀檢視你的目標市場、組成實在的設計團隊、找家租賃公司幫你打點一切幾個操作步驟，得到不少寶貴的房產投資實作經驗，參考看看

清崎給你最實在的房市操作教本！

今天大量看了報紙，這則新聞引起我的好奇，因為「地上權」及「地役權」都是存在上課或是書本裡頭的知識居多，再加上中國人「有土斯有財」的觀念，平時談房價一坪多少，在房屋的估價上自動把土地及建物(房子)一起視同”買房子”的意思，也就是買了之後，擁有土地及建物的所有權；而行政院在2009/8/6通過法務部「民法物權編」修正草案，這使得今年年初開始大幅修正的民法物權編法條，悄悄地影響你我的生活；從「地上權」及「地役權」的修法，可以想見在高房價的壓力下，要買賣房屋的民眾也要跟著多注意自己買的房子的全貌，拿這次修法提到的兩個名詞來說說：

「地上權」－民法832 在他人土地上有建築物...為目的而使用其土地之權
 　  也就是我要買的房子只有房子(建物)的所有權，土地是別人家的，俗稱地上權住宅，所以相對一般含土地的住宅比較便宜，而此次修法是要將地上權住宅的”地上權租賃契約”變成可取得地上權權狀的法定權利，也就是不論地主是誰，在契約未屆滿期限前，地主都不能不認帳，這跟民法425 買賣不破租賃原則的立法意旨有點異曲同工之妙。但是，站在買方的立場，這種地上權住宅比較便宜，可惜目前存在著要貸款不易、期限到了要搬家而不能把房子留給子孫、我們中國人「有土斯有財」的想法等問題；而站在賣方的立場，愈近期限愈會貶值，不易脫手，所以要推廣地上權住宅有一段路要走。