YiYing真的很閒

如同世上沒有醜女人只有懶女人，而天生麗質的完美女人很稀少，要當美麗的女人是需要花點錢美化一下，愈有年齡的女人愈需要化妝的神奇功效；朋友(業主)家的老房子就是這種情況，因為曾發生惡房客設計賴著不肯走的事件，所以空了6年的青春，在2008年開始透過不少其他友人找建築師、裝潢師父提出整修建議案都無法令業主滿意，因為整修的目的為了出租，希望透過小小的整修增加房子的價值有好賣相出租，故從設計成一家人住還是格間成單人套房、自住或出租用的建材考量、水電衛浴管線及出入動線、是否符合政府營建法令，以及最後是房東自租還是交由物業管理公司等的談價，都成了錙銖必較的環扣，粉累人～～沒想到與清崎教導的房市操作的幾個步驟有異曲同工之妙，當然不用這麼複雜啦，但是老房子小小的整修可以從增加價值、客觀檢視你的目標市場、組成實在的設計團隊、找家租賃公司幫你打點一切幾個操作步驟，得到不少寶貴的房產投資實作經驗，參考看看

清崎給你最實在的房市操作教本！

 大多數的房地產投資案都可以總結成一句話：「大筆買進，小筆出售」。然而，該如何持續做到這點，攸關能不能賺到大錢。想要成功，就要牢記以下明確的建議：

不斷增加價值

如果你打算成為成功的房地產開發者，應該奉行這句格言：「從問題中獲利。」如果可以買到現任業主覺得麻煩的空地或現有建物，然後為你的投資標的增加價值，就能找出各式各樣的獲利機會。 要成功運用增加價值的方法，應該：

成為你居住地區的專家——通曉所有在地的問題和門道。

先找出這區最便宜的地段——並且想出應該讓這些物業變成什麼樣子。

尋找有問題的物業——陋屋、法拍屋、空屋等。用積極正面的態度去篩選各種機會。

組成絕佳的翻修團隊——能夠協助你買進、裝修、銷售或租賃、取得建照、營造、設計等的人才和專家。

如果你已經有曾經合作進行各種翻修工作的團隊，一切會更順利。 任何地點、任何市場狀況下，都一定可以找到有問題的房地產。解決這些問題，讓自己得以獲利。

要擅長分析標的

能不能在一開始先針對有潛力的房地產交易加以分析，攸關操作的成敗。愈懂得分析，成功的機會愈大。這方面的指導方針有：

永遠不要忘記，未來一定還會有其他標的——因此不必非得買下所有擺在眼前的標的。耐心等待你覺得適合、並符合你所有條件的標的。

提醒自己，人的品味各不相同——你喜歡某個東西，不表示其他人也都會喜歡。客觀檢視你的目標市場，尋找各種你想要銷售的物件，然後問問別人有沒有可能賣得出去。

就財務預測來說，如果你都是用垃圾數據去推測，唯一會得到的結果就是更多垃圾——所以不要用根本不切實際的數字。做好功課，運用務實的數字做財測，否則只是白費力氣而已。另外還要多思考：「萬一……怎麼辦？」 記住，你不可能靠談判賣出地段不佳的物件——所以連試都不要試。一定要找好地點，然後持續經營。

做好查證工作

在找尋絕佳房地產投資標的時，往往一不小心就會忽略了查證工作，只憑表面的證據就交易。這樣不見得會出問題，可是會有賠大錢買教訓的風險。比較明智的作法是，組成專業的團隊，幫你針對你考慮買進的物件或房地產，充分做好查證。 扎實的查證工作應該包括5個部分：

實體審查——請物業管理業者審視你的營運和整修預算，確認預算切合實際又合理。

法律審查——請律師檢查你對這個物件所要採行的操作方式，是否會有任何問題。

產權審查——請代書事務所研究一下，你打算要買進的物件，產權是否如你所想的清楚、沒有被抵押。

第三方審查——和你投資案相關的環境、屋況、估價、市場現況報告。

會計和稅務審查——請稅務士計算一下，應該如何為這筆交易做最好的規畫，才能把稅賦降到最低。

由內而外創造價值

室內設計是頭一遭投資房地產的生手不太花時間做的事，那很可惜，因為好的室內設計，可以大幅提升任何房地產案的市值，也十分有助於縮短銷售循環。 正如你要組成專業團隊協助做查證工作一樣，你也應該組成熟識的設計團隊。設計團隊通常要由以下成員組成：

建築師——通常會扮團隊領導人的角色。建築師負責繪製建築圖，規畫你建物的結構。

室內設計師——協助你做出合理而流暢的空間規畫。

景觀設計師——主管基地設計，幫你營造出最佳的第一印象。

總包商——也就是建築承包商，負責監工，並管理各個包商的施工品質。

組成實在的設計團隊，能夠為你手上所有房地產案由裡而外創造價值。

讓你的物業租出去

你所進行的大多數房地產交易，都要有人租用你的物業，才能支付貸款。既然如此，考慮自己處理出租事宜是非常不智的，最好找家租賃公司幫你打點一切。 實務上來說，出租就是在做行銷，是很繁瑣的工作。當業主和客戶達成雙贏的協議，讓雙方都能獲益，才能達成租賃。租賃是一項艱難的工作，因為相當費力，可是又一定要做到，因為出租可以為你帶來現金。如果沒有現金流，你就無法繼續經營。 尋找善於成交又能提供增值建議的租賃仲介。切記，你的目標是要建立起互信關係並從中獲益，所以必須跟你的租賃仲介密切合作。找個你能信賴又能建立起夥伴關係的對象，而不只是個辦事員。另外別忘了，如果你和合適的租賃仲介合作，你的聲譽也會提升，那會是不錯的附加利益。

source from 《大師輕鬆讀》NO.340〈富爸爸房地產真經〉